Exigências para um contrato de locação.

Em regra, o contrato de locação não depende de forma especial, exceto quando expressamente exigido por lei. Portanto, dispensadas formalidades especiais, o instrumento pode ser livremente pactuado entre as partes em seus termos e forma, respeitando-se os limites legais.

As locações são reguladas pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), não sendo aplicado aos contratos de locação o Código de Defesa do Consumidor.

Assim, mesmo que, em regra, seja dispensável a forma especial, existem casos que exigem o cumprimento de certas determinações legais para que o contrato possua o alcance pretendido, como são os casos de adjudicação do bem, isto é, transmissão da propriedade, que só garantem o direito de preferência os contratos de locação averbados junto à matrícula do imóvel. A mesma exigência é imposta aos contratos que porventura possam ser opostos contra terceiro adquirente do imóvel, no caso de alienação.

No que tange ao prazo de vigência, os contratos de locação não possuem prazo mínimo ou máximo, sendo a questão de livre deliberação dos contratantes, podendo ser ajustado por qualquer prazo. Uma exceção a essa regra, são os contratos de locação com prazo igual ou superior a dez anos que dependem de vênia conjugal. Ausente a vênia conjugal (permissão), o cônjuge discordante não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Outra importante ressalva é que apenas os contratos escritos e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses resguardam o direito a denúncia vazia, isto é, o direito do locador em requerer a retomada do imóvel ao término do contrato independentemente de justificativas.

Ainda, para poder fazer uso da ação renovatória do contrato de locação de imóveis destinados ao comércio, é necessário que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado de no mínimo 5 (cinco) anos, ou cuja soma dos prazos interruptos dos contrato escritos seja de 5 (cinco) anos, além de ter o locatário que provar que explora seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Outra situação que exige a determinação de prazo específico é a locação para temporada, destinada à residência temporária do locatário para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem, tão-somente, de determinado tempo. Essa locação deve, necessariamente, estar limitada ao prazo não superior de 90 (noventa) dias. Além disso, no caso de a locação envolver imóvel mobiliado, é necessário constar em contrato a descrição dos móveis e utensílios que guarnecem o bem, assim como o estado em que se encontram.